地产商进入去库存阶段 房产投资增速会大幅回落

    【建材网】22日，地产在天津举行的商进大宗商品交易市场发展论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松称，入去国内商品房的库存新开工面积增速已连续9个月大于销售增速。从产业建设周期上看，阶段在未来一段时间内，房产幅商品房成品房库存压力明显加强，投资加之当前资金链收紧趋势明显，增速房地产商首要的地产要增收节支，压缩土地购买、商进投资项目进程，入去后续的库存房地产投资增速回落几成必然。
　　
　　瑞银证券首席证券策略师陈李的阶段观点是，今年四季度开始，房产幅地产商将进入“去库存”阶段，投资房地产的去库存不顺畅会迫使三四线城市部分小开发商资金链断裂，大幅甩卖，由此将导致房地产投资增速明年的大幅下滑。
　　
　　有数据为证，大地产商的压力也不小，遑论小地产商。据财新网统计，前三季度，10家包括万科、金地在内的标杆房企中，有7家完成的销售不到全年目标的75%。
　　
　　尽管房地产商销售有压力，但短期来看，指望大幅降价，似无可能。邓郁松说，全国房地产运行指标相对正常，中国新建商品住宅销售均价与收入比处于近10年来较低的水平。
　　
　　长期而言，北京华远地产股份有限公司（600743）董事长任志强(博客)（微博）的看法是，中国房地产的刚性需求可能延续到2020年。
　　
　　据财新网报道，任志强22日在北京举行的“第九届中国改革论坛”上，还直指“房价跌40%风险可控”是伪命题。
　　
　　此前的10月19日，中国银监会主席刘明康在CEO组织峰会上称，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1／2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
　　
　　对此，任志强说，“房价跌40%风险可控”的根据，是历年个人按揭贷款数据，但是以前没有房价问题，这根本就不能累计计算。
　　
　　“一个较简单的问题是，其他国家房地产信贷做压力测评，是因为他们有再贷款，就是房子从每平方米1000元涨到每平方米2000元，可以再到银行贷2000元。中国没有再贷款，房价是1000元，你已经付了600元钱了，本来就只有40%的实价，怎么可能有40%的压力问题呢？”任志强说。
　　
　　邓郁松也提到了利率调整。邓郁松认为，未来关注房地产业变化，首要的是关注银行信贷情况。