房地产信托面临集中兑付压力 220亿明年到期

    【建材网】日前，房地付压诺亚财富发布的产信较新研究报告显示，2012年一、托面二季度有220亿元房地产信托到期，临集力亿且到期的中兑房地产信托抵押率较高，平均超过50%。明年“当房屋销售不足以应对信托还款时，到期抵押物的房地付压处置可能会面临不足值与处置困难的问题，这在一定程度上加剧了我们对明年上半年到期的产信房地产信托的担忧。”诺亚财富研究总监李要深表示。托面
　　
　　由于房地产信托平均期限为1.9年，临集力亿因此2010年一季度至2011年三季度发行的中兑房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，根据诺亚财富统计，明年2012年到期的到期房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，房地付压是今年到期量的两倍多。
　　
　　对信托公司而言，明后两年面临集中兑付的压力；对房地产公司来说，资金流动性则是症结所在，特别是中小开发商。多位信托业分析师表示，“明年房地产企业融资难度难有改善，并且房地产销量的下降也直接影响到开发商资金流动性，尽管调控手段促使降价，但这并不能对销量产生立竿见影的效果。因此，2012年上半年将成为房地产企业流动性较紧张时期，届时到期兑付的房地产信托将面临时间刚性的风险。”
　　
　　在严格的房地产调控政策下，为了缓解资金流动性，寻求新的出路，房地产企业股权交易潮涌。中原地产统计数据显示，12月上半个月，京津沪渝四大产权市场就有20宗左右房地产类股权挂牌项目，总市值接近100亿元；并且，今年1月至12月中旬，产权市场共出现491宗房地产股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。
　　
　　具体来看，今年以房地产为主业的企业股权交易达253宗，是去年全年房地产同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。不仅如此，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，也纷纷进行房地产股权交易，交易量达238宗，总金额超过400亿元。
　　
　　随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大。“当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。”诺亚财富信托研究团队预计“由于开发商企业的资产价值能够覆盖本息，因此，未来将有更多资产通过股权折价交易用于归还信托本息。”
　　
　　另外，从信托产品的融资方式上看，融资方和区域分布较为分散。中大型开发商通过房地产信托产品融资的比例约为15%，且融资规模大多不超过20亿元；85%的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模在10亿元以下。信托发行方则主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司；到期规模前十的10家信托公司占比50%左右，以中融和新华为例，到期规模分别为150亿元和131亿元。
　　
　　“当现金流出现问题时，信托方应对的主要措施为股权处置，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售，降低了折价销售对市场造成的直接冲击。”李要深认为，“在房地产信托产品的区域分布上，上海和天津值得关注，尤其天津的风险较大。”