北京打破“红线”放行两单价10万+新房 一线城市限价放松了？

摘要：合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，红线此前为了抑制房价上涨的北京趋势，避免市场形成房价持续高涨的打破预期，相关部门对北京的放行房价进行了非市场手段的调控。这一次也算不上10万+房源的两单集中入市，而是价万价放市场对调控尺度的放松，让一些项目的新房线城预售价格逐渐向价值回归。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

时隔一年之后，北京再次出现单价破10万的红线新房。

10月21日，北京北京市住建委公布了3则新建商品房预售证信息，打破其中也出现了最近两年很少见的放行“10万+”定价项目，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）预售的两单6栋楼盘均价达到11.3万元/平米，玺萌壹号院的价万价放价格也直逼十万大关，定价9.9万/平方米。新房线城一个星期之前，备案名为亚林家园的华润昆仑域项目，新开6栋预售，价格在11.4-11.9万元/平米之间，同期开盘的南三环宋家庄附近金茂府项目金茂城苑预售价也在9.5万/平方米以上。

北京上一次有超过10万单价的住宅获批，还要追溯到2017年9月，位于德胜门外的中骏天宸拿下13.5万元的“天价”。合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，此前为了抑制房价上涨的趋势，避免市场形成房价持续高涨的预期，相关部门对北京的房价进行了非市场手段的调控。这一次也算不上10万+房源的集中入市，而是市场对调控尺度的放松，让一些项目的预售价格逐渐向价值回归。

现在10万+，不如两年前8万

自2017年初这一轮调控伊始，8万元/平米成为许多高端项目难以逾越的销售红线。去年总共也只有中国玺、昆仑域和金茂府三个项目拿到8万以上，中骏天宸一个项目拿到10万以上的定价。而今年连续出现10万+的房源，对于调控严格的北京市场来说，已经实属不易。

尽管如此，开发商还是觉得自己“吃了亏”。此次开盘，昆仑域最低预售均价超过11万，高于前期的9.5万，但产品属性有区别，泰禾西府大院也远远没有达到之前客户和市场的预期价格。而北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米，与首期95000元/平方米预售均价相差不大。去年年底该地块的另一栋楼金茂时代佳苑开盘，价格达到9.8万/平方米，现已售罄。《华夏时报》记者8月初采访时，销售人员表示当前该栋楼的楼王项目正在申请预售证，预计会突破10万/平米，但截至目前预售证仍然没有批下来。

中国豪宅研究院院长朱晓红对记者表示，房地产申请商品房预售证是有条件的，即便各项条件都满足，也未必能拿到预售证。房管部门在审批过程中，要控制上市项目的结构，在时间上需要卡节奏。开发商申报也是成熟一批审报一批，所以一个大项目销售周期会拉得很长。

中原地产首席分析师张大伟指出，最近入市的项目为例，大部分项目预期定价都远高于取得的定价。而且现在很多当年的顶豪项目已经变成了现房，对于开发商来说，如果把资金成本、项目现房和客户流失计算在内，当下卖11万远不如两年前卖8万，这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。

防跌比防涨更关键

郭毅表示，楼市的需求本身就是百花齐放的，既有刚需，也有改善，也有高端住宅的需求。从市场供应端来看，开发商很对不同客户的需求，结合自己地块的先天属性， 同时在产品打造上赋予一个更高的标准， 提供给特定人群少量高端产品。

从目前来看，此前为了降低房价上涨预期的调控已经达到了目的，市场需求在降温，购房需求也回归自住。从对楼市的管控手段来说，一些非市场化的手段可以逐渐退出，特别是对价格的管控其实没有特别大的必要。“市场稳定是非市场化调控政策逐渐退出的先决条件。“她说。

数据可以反映出，北京的房价在本轮调控以来价格有所下调，总体较为稳定。根据国家统计局发布的商品住宅销售价格变动数据，2018年9月北京新建商品住宅环比持平，同比上升0.4%；二手住宅环比下降0.2%，同比下降2.2%。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组的研究数据显示，9月北京房价中位数比8月下降了2009元/平方米。

而近期，楼市调控、信贷收紧等压力导致北京房价有进一步下行的趋势。一方面，9月13日晚北京出台了新的公积金政策，以前用公积金贷款直接可以取走120万元，如今每缴纳一年才能提取10万，再想提取120万要等11年以后，许多刚工作的年轻人买房压力更大；另一方面，限竞房入市井喷，增大供应将价格拉了下来。据统计，截止日前已经入市25个项目、合计15628套限竞房项目，网签只有2292套，签约比例只有14.7%，即使计算预定未网签的合计比例也只有30%左右。签约均价在49962元每平米。预计后续还将有1-2万套限竞房将在2018年四季度入市。

张大伟指出，楼市价格已经被控制，当下预防大跌比预防涨更关键。房地产市场已经没有淡旺季之分，市场继续开始观望，能否逆转更多的看限价政策的严格与否。

豪宅需求紧缩

根据中原地产研究院数据，在2015-2017连续3年签约超过百套10万+豪宅后，北京2018年截至日前，网签的住宅产权10万+项目合计只有67套，预计全年肯定只有90套左右，同比暴跌76.6%。而根据丽兹行发布的数据，2018年1-8月北京二手豪宅别墅成交量比去年同期下降24.88%，新房市场中豪宅的供应也持续下滑。从全国市场看，2018年全国的顶豪市场情况缺少了北京的身影，销售均价能突破10万的基本已经以上海为主，北京在全国前32名中，只有4个项目存在。

“整体市场看，10万+在北京出现了明显的需求放缓。”张大伟指出，当下整体市场放缓，特别是二手房市场处于平稳中，对于大部分豪宅项目来说，客户腾挪资金与资格的难度大。

然而，开发商们却等不及了。今年以来，多家房企融资被叫停，包括碧桂园200亿公司债、合生创展31亿元的公司债等都被中止或终止审查。许多房企借道政策利好的“长租公寓”谋求融资，发行了住房租赁专项公司，也有不少失败的案例。

张大伟表示，今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧，让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下，叱咤风云的顶豪项目们也开始放下身段，向现实妥协，不再死磕“理想定价”。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏